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  無錫城中誠裝飾裝潢有限公司 2016-07-23 09:22:11回答

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  最近，有一位律師朋友反映，前年購置了一套商品房，今年正式交房時間比約定時間延期了5個月。按照當時簽定的預售合同約定，違約金按購房款的每日萬分之零點五計算，也就是年息的1.82%，這比目前銀行一年定期存款利息2.25%還要低；按照銀行逾期付款的法定違約金為每日萬分之二點一，而你的約定是日萬分之零點五，也實在是過低。違約金，顧名思義就是一方因違約而作出一定數(shù)額的賠償，是為了約束違約方、增加其違約成本而設立，應具有懲罰性、賠償性。但開發(fā)商違約成本低于銀行利息，還談何懲罰和賠償？
  合同約定的違約金過低已有蔓延趨勢，并引發(fā)越來越多的訴訟。既然違約金過低有損購房者合法權(quán)益，為什么簽訂合同時沒有異議？這位律師由于職業(yè)習慣，當時對預售合同每一項條款都認真推敲，看到“延期交房違約金按照日萬分之零點五計算”時，就提出疑義，要求還原違約金本義，但售樓人員堅持說：“要買這套房，就必須按照這一條款簽約，否則就不要買。 ”無奈，他只好硬著頭皮簽約。在目前二手房中介購房合同延期交房的條款上，一般按購房款價的每日萬分之五計算違約金；一手房在簽定購房合同時，一些品牌開發(fā)商在延期交房違約金上，按照購房款每日萬分之三至五計算，也就是年息高于10%，違約金達到一定數(shù)額，才能對違約者真正起到約束作用。
  上?？党窃l(fā)生過的延期交房違約金過低 （按照日萬分之零點五計算）而引發(fā)群訪事件。延期交房違約金賠償額如果繼續(xù)由開發(fā)商“一錘定音”，難保不會出現(xiàn)延期交房后，每天賠償購房者一元的奇聞。如何解決這一問題？有兩點建議：
  一是房地產(chǎn)主管部門應發(fā)揮監(jiān)管作用。面對由延期交房違約金偏低而引發(fā)的各類糾紛，早日拿出解決方案，對預售合同內(nèi)延期交房違約金賠償設置下限。有了明確的下限標準，才能恢復違約金的本意，從根本上杜絕這類糾紛。
  二是對賠償過低者，購房者可按實際損失起訴。一般來說，如遇延期交房，應嚴格按照合同約定執(zhí)行。但如果合同約定的違約金明顯過低，不足以彌補實際損失的，經(jīng)與開發(fā)商協(xié)商不成，可對簿公堂，按實際損失費用進行賠償。包括要求開發(fā)商按銀行貸款利息支付違約金；或按當時同地段同類房屋租金標準的金額，賠償租房費用實際損失等。
  《中華人民共和國合同法》第114條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。

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